Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum

Wer Eigentümer einer Wohnung ist, hat sich entschieden, mit anderen Menschen zusammen in einem gemeinsamen Haus zu leben. Mit all den Folgen. Im Gegensatz zum Mietshaus, wo, wenn einem der Nachbar partout nicht passt, eine andere Wohnung gesucht werden kann, ist der Wohnungseigentümer auf Gedeih und Verderb seinen Miteigentümern ausgeliefert.

Wohnungseigentumsverwalter können ein Lied davon singen, wie eine Gemeinschaft sehr schnell zerbröselt. Wohnungseigentümerversammlungen sind oft Kampfstation für Rechthaber, Nörgler und Besserwisser. Hier hat es der Wohnungseigentumsverwalter mitunter schwer, Recht und Ordnung herzustellen und zu erhalten.

Denn die Interessen der Eigentümer sind möglicherweise diametral entgegengesetzt. So möchte einer vielleicht einen Parkplatz auf dem Hof haben, ein anderer dort Wiese. Auch so scheinbare Kleinigkeiten wie der Platz der Mülltonne bringen die Gemüter zum Kochen.

Die Teilungserklärung ist das Statut für Wohnungseigentümer

Die Teilungserklärung gilt für alle Wohnungseigentümer des Objekts. In ihr werden alle Regeln erfasst, die für die Gemeinschaft gelten. Auch enthält sie eine genaue Auflistung, welches Gebäudebestandteil Gemeinschaftseigentum ist, welches Sondereigentum. Da gibt es kuriose Dinge. Man stelle sich eine Wohnung vor, die eine Fußbodenheizung hat und darüber Parkett. Was ist, wenn das Parkett beschädigt wird? Wem gehört das Parkett, ist es Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum.

Das Gleiche mit der Fußbodenheizung. Es dürfte unstrittig sein, dass die Estrichschicht, auf der die Fußbodenheizung angebracht wurde, zum Gebäude gehört und somit Gemeinschaftseigentum ist. Was ist aber mit der Fußbodenheizung selbst? Wenn das nicht in der Teilungserklärung genau drin steht, haben hier die Gerichte reichlich zu tun. Jedenfalls dann, wenn bei einem Defekt dieser Heizung die Eigentümerversammlung feststellt, dass diesen der einzelne Eigentümer bezahlen muss. Dass das Parkett Sondereigentum ist und somit ausschließlich dem Eigentümer der Wohnung gehört, sollte klar sein.

Parkplatz, Waschkeller, Heizungskeller

Wem gehört aber der Parkplatz? Ist er Gemeinschaftseigentum und kann daher von allen Miteigentümern benutzt werden oder gehört er demjenigen, der sein Auto darauf abstellt. Wem gehört die Waschmaschine im Waschkeller, wem der Stromanschluss für die Waschmaschine. Wie ist das mit dem Heizungskeller. Gehört der Heizungskeller einschließlich Inventar allen oder einigen? Hier lassen sich vielleicht noch einvernehmliche Lösungen finden. Problematisch wird es spätestens dann, wenn einer der Eigentümer seinen Balkon in einer anderen Farbe streichen möchte.

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